[국내주식] 좋은 리츠(Reits)란 무엇인가? 개인적인 생각

리츠 Reits, 부동산투자신탁

Real Estate Investment Trusts

 

소액투자자(혹은 주식매수자)들의 자금을 모아

부동산 또는 관련 자본/지분에 투자하여 그 수익을

투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁

 

리츠주식 매입에 대한 기본 마인드 셋

리츠주식은 주가 차익실현보다는

안정적이고 꾸준한 배당이 가장 첫번째

목표여야 한다

 

그러므로 주가가 가장 쌀 때 사야

배당수익률이 가장 크다

 

또한 리츠주식을 매수했다는 것은

해당 리츠가 보유한 부동산 자산에 대해

일정 부분 지분이 있는 소액임대인인 것

 

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그렇다면

어떤 리츠가 좋은 리츠일까?

1. 우량 임차인
2. 우상향하는 부동산 포트폴리오
3. 무리한 유증을 하지 않는 리츠

 

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1. 우량 임차인

리츠는 임차인의 월세가 주요 이익

보유 부동산을 팔아서 차익을 거둘 수는 있지만

그것이 주된 이익일 수는 없다

 

우량 임차인이어야 경기 불황에도

월세가 밀리지 않는다

 

부동산 가치가 상승해서 월세를 올려도

우량 임차인은 월세를 밀리지 않고

꾸준히 지불할 수 있다

 

단적인 예로

서울 오피스 빌딩에 입주해 있는

공공기관, 대기업이 임차인이라면

걱정은 덜하지 않을까 싶다

 

 

 

2. 우상향 하는 부동산 포트폴리오

우량 임차인과 연관지어 생각해보면

우량 임차인이 임차하는 공간(부동산)은

입지가 좋은 곳, 혹은 앞으로 좋아질 곳에

자리를 잡을 것이고 그렇다면 당연히

해당 부동산의 가치는 자연스럽게 상승한다

 

또한 부동산 가격 자체가 올라야 매도하고

상대적으로 저가 상태인 부동산을 매입해서

다시 개발해서 가격 상승차익을 노린다든지

(부동산 개발)

 

상급지 부동산에서 더 안정적으로 임대업을

하는 등 다양한 루트를 모색할 수 있다

 

그리고 부동산 자산을 매도하지 않아도

자산 가치가 상승하면 임대료 상승은
리츠의 수익 상승으로 이어지고

배당 확대의 가능성이 있다

 

물론 주요 포트폴리오였던 부동산을 매도한다면

- 해당 리츠에 수익성에 심각한 타격을 입었거나

  (대부분의 경우에 해당될 것으로 예상)

- 큰 맘 먹고 다른 곳에서 새롭게 시작

크게 2가지로 나뉠 것이다

 

 

 

3. 무리한 유증을 하지 않는 리츠

리츠 자체는 주식 보유자에게 피곤한 일이다

주주가치 희석 -> 주가 하락 으로 어이지기 때문이다

 

우량 자산(부동산)을 매입하기 위해

자금을 더 끌어모으는 것을 유증으로써

해결하려고 하는 것인데

 

임대수익을 끌어모은 자금만큼 올릴 수도 없고

리츠 특성 상 이후의 수익이 드라마틱하게

오를 수가 없기 때문이다

 

유증에 참여한다면 당연히 보유 주식이

늘어남으로써 배당수익이 늘겠지만

그만큼 투자자의 투입비용과

유증의 목적 등을 면밀히 분석해야할 것이다

 

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+α. 금리 상승기에는 인기 없는 리츠

리츠 주식을 매입하는 이유는

안정적인 배당이 목적인데

 

금리 상승기에는 더 안정적인

예적금 상품이 높은 금리로 제공되고

 

대출금리는 상승하니까

임대인인 리츠입장에서는 차입금 및 이자 상환

임차인인 입장에서는 대출 상환에 월세 상환 등

리스크가 커진다

 

금리 인하기에는 반대로 인기가 상승하므로

남들의 관심이 없는 금리 상승기에 좋은 리츠를

매집하는 것이 매수 타이밍이다